1. شنو هاد الداتا؟ وعلاش «الإعلان ماشي بيع»
قبل ما نهضرو على الأثمنة، خاص قاعدة واحدة تكون واضحة: الإعلان هو الثمن اللي بغا البائع، ماشي الثمن اللي تخلّص فعلاً. البيع الحقيقي كيتسجل عند المحافظة العقارية (ANCFCC)، وهو اللي كيدخل فالمؤشر الرسمي IPAI. هاد التحليل كيستعمل جوج العدسات بجوج، وكيقول ليك فكل مرة شنو كتشوف.
🟡 الإعلانات
السوق المعلن أونلاين
صورة يوم 2026-06-09 من 5 مواقع
| الموقع | الإعلانات | بيع | كرا |
|---|---|---|---|
| Avito | 182,775 | 103,040 | 79,735 |
| Sarouty | 51,945 | 28,473 | 23,472 |
| Mubawab | 24,450 | 24,241 | 209 |
| Yakeey | 3,750 | 3,750 | 0 |
| MarocAnnonces | 2,836 | 2,836 | 0 |
المواقع ماشي كيف كيف: Mubawab وYakeey (وكالات وعقار جديد) كيعلنو أثمنة للمتر أعلى بحوالي 60% من Avito (عام، فيه الخواص). داكشي علاش كنعطيو ديما الوسيط مع المجال.
🟢 الرسمي
المؤشر الرسمي والمعطيات المفتوحة
البيوعات المسجلة والإحصاءات العمومية
- IPAI ديال بنك المغرب وANCFCC: مؤشر فصلي من T1 2006 حتى T4 2025، وطني وبـ10 مدن.
- data.gov.ma (وزارة الإسكان): الكرا، الضمانات، أتعاب السماسرة (2001-2019)، الوحدات المبنية (2016-2023)، الإسمنت (2015-2023).
- بنك المغرب: أسعار الفائدة على قروض السكن (2010-2017 بصيغة جداول).
- البنك الدولي: الساكنة، التضخم، الناتج الداخلي (حتى 2024).
المعطيات الشخصية (تيليفونات، إيميلات، أسماء) ما كتظهر فحتى رقم: كنحسبو غير عدد المعلنين بطريقة مشفرة.
2. فين كاين السوق؟ كازا وحدها ربع الإعلانات
من 537 مدينة فالإعلانات، السوق المعلن مركّز بزاف: كازا بوحدها 69,371 إعلان — يعني 26% من السوق الوطني المعلن. الخمس مدن الأولى فيهم 57% من كلشي.
🟡 حساب داتا
الإعلانات بالمدينة (بيع + كرا)
شنو كيتباع؟ وطنياً: 83,281 شقة، 37,187 أرض، 14,496 فيلا/رياض، 13,600 مكتب/محل، 12,499 دار.
3. شحال المتر فكل مدينة؟ ثلاثة مغاربات
الأثمنة المعلنة للبيع كتقسم المغرب لثلاثة طبقات واضحة: محور غالي (الرباط، كازا، مراكش، أكادير، طنجة فوق 10,000 درهم/م²)، طبقة وسطى، ومدن باقية معقولة فين المتر أقل من 7,000 درهم.
🟡 وسيط معلن · البيع
ثمن المتر المربع الوسيط المعلن (درهم)
⚠️ الرباط: العرض المعلن أونلاين غالب عليه الراقي (المساحة الوسيطة 205 م² والثمن الوسيط 3.8 مليون درهم) — الرقم كيوصف العرض المعلن، ماشي السكن الرباطي المتوسط. وفكازا النص ديال الإعلانات بين 9,722 و18,462 درهم/م².
4. الكرا: هنا فين كاين الضغط الحقيقي
إلا كان البيع راكد، الكرا حكاية أخرى. آخر أرقام رسمية للكرا كتوقف فـ2019: شقة اقتصادية وطنياً كانت بـ2,340 درهم/شهر، وشقة عالية بـ4,376 درهم. اليوم فـ2026، الوسيط المعلن فكازا (جميع الأنواع) هو 7,500 درهم — يعني فمستوى «الستاندينگ» الرسمي ديال 2019. حتى مع التحفظ على فرق الإعلان والتشكيلة، الفجوة كبيرة — وما كاين حتى إحصاء رسمي جديد يقيسها.
🟡 معلن · يونيو 2026
الكرا الشهري الوسيط المعلن (درهم)
🟢 رسمي · 2019
آخر الأرقام الرسمية، وتكلفة الدخول
| النوع (وطنياً، 2019) | الكرا | الضمانة | السمسار |
|---|---|---|---|
| شقة اقتصادية | 2,340 | 3,823 | 1,231 |
| شقة ستاندينگ | 4,376 | 7,158 | 2,962 |
| دار اقتصادية | 2,081 | 2,778 | 1,112 |
| فيلا | 9,283 | 13,778 | 4,437 |
يعني باش تدخل لشقة اقتصادية فـ2019 كنت خاصك تقريباً شهرين ونص ديال الكرا مقدّماً (ضمانة + سمسار) قبل أول شهر. وفكازا الكرا الرسمي ديال الشقة الاقتصادية كان 3,280 درهم والستاندينگ 7,881 درهم.
الفجوة الإحصائية: من 2019 (و2022 فبعض الجهات) ما بقاش إحصاء رسمي للكرا، فعز فترة تضخم وصل 6.7% فـ2022. الكرا هو فين الضغط، وهو بالضبط فين الداتا الرسمية ناقصة.
5. المفارقة الكبيرة: الإعلانات شاعلة، المؤشر الرسمي راكد
هادي أهم نتيجة فالتحليل. المؤشر الرسمي IPAI — المحسوب من البيوعات الموقعة فعلاً — وصل 107.9 فآخر 2025 (الأساس 100 فـ2006). يعني فـ20 عام، الأثمنة الرسمية زادو غير +7.9%، أقل بكثير من التضخم المتراكم. والقمة كانت فـ2018 (112.6 كمعدل سنوي): من داكشي، الأثمنة الرسمية ناقصة حوالي 5%.
🟢 IPAI الرسمي · بنك المغرب / ANCFCC
المؤشر الرسمي ديال أثمنة العقار، 2006 → 2025
المعدل السنوي للمؤشر. الأراضي (أصفر) هي اللي طلعات بزاف قبل 2018 وهي اللي طاحت بزاف من بعد. ملاحظة: مقارنات «5 سنين» المبنية على T4 2020 مضللة حيت داك الفصل كان قمة استثنائية بعد الحجر (113.7).
🟢 IPAI بالمدينة · منذ 2006
20 عام: شكون ربح وشكون خسر؟
طنجة+16.4%
الرباط+13.3%
فاس+10.6%
مكناس+9.6%
مراكش+8.8%
وطنياً+7.9%
أكادير+6.0%
القنيطرة+5.2%
كازا+3.5%
وجدة-0.9%
الجديدة-4.2%
الفرق بين أحسن مسار (طنجة) وأسوأ مسار (الجديدة) فـ20 عام: أكثر من 20 نقطة. الحركة الوحيدة القوية مؤخراً: الرباط +3.5% فعام واحد.
🟠 التفسير
كيفاش إعلانات غالية ومؤشر راكد؟
1
الثمن المطلوب ماشي الثمن المخلص.البائع كيعلن 18,000 درهم/م² وكيوقع بـ14,000 — أو ما كيبيعش أصلاً. سوق ديال الانتظار.
2
تركيبة العرض أونلاين.الجديد والستاندينگ والمدن الكبيرة ممثلين بزاف فالإعلانات؛ المؤشر كيشمل جميع البيوعات المسجلة.
3
السوق تقسّم.كازا غالية ومؤشرها شبه راكد (+3.5% فـ20 عام) — أكبر علامة على الفجوة بين المطلوب والموقع.
الخلاصة: ما كاينش «سوق مغربي طالع فكل بلاصة». كاينة أسواق محلية متباعدة، وفجوة ثابتة بين اللي كيطلبو البائعون واللي كيخلصو المشترون.
6. البني: المغرب كيبني بزاف، ولكن فين وشنو؟
بعد ضربة كوفيد (110,613 ورش مفتوح فـ2020)، الإنتاج رجع بقوة: 314,538 وحدة بدات تتبنى فـ2023 — رقم قياسي فالفترة 2016-2023. ومع هادشي، استهلاك الإسمنت (25 مليون طن فـ2023) باقي تحت مستوى 2015 (28.5 مليون طن): كيتبنى عدد كبير من الوحدات الصغيرة والاقتصادية، ماشي مشاريع كبيرة.
⚠️ القفزة ديال 2021 (من 128 ألف لـ279 ألف وحدة مكملة) فيها على الأرجح خلط بين تدارك حقيقي بعد كوفيد وتسجيل إداري متأخر. ورقم الإسمنت ديال 2018 فالملف الرسمي ناقص بشكل شاذ — تعاملنا معه بحذر.
المفارقة ديال العرض: العرض الجديد كاين وكيزيد فالأحياء الاقتصادية والهوامش، بينما الطلب الميسور مركز فالمواقع المركزية اللي فيها العرض قليل — وهادشي كيفسر أثمنة معلنة عالية مع مؤشر عام راكد.
7. القرض والقدرة الشرائية: 38 عام من الدخل
سعر الفائدة على قروض العقار نزل من 6.16% فـ2010 لـ5.42% فآخر 2017 (آخر سلسلة رسمية بصيغة جداول مفتوحة). من جهة الدخل: الناتج الداخلي للفرد وصل 4,153 دولار فـ2024، والمغرب فيه 38.1 مليون نسمة، 63% منهم فالمدن.
🟠 الناتج للفرد ماشي هو الدخل الوسيط ديال الأسر الحضرية اللي كتشري — هادي مقارنة تقريبية باش نعطيو حجم الفجوة، والمعايير الدولية كتعتبر 3-5 سنين ديال الدخل حد معقول.
8. شكون كيبيع؟ سوق الوسطاء
بفضل التشفير ديال جهات الاتصال، نقدرو نقيسو التركيز بلا ما نكشفو حتى واحد: فكازا، سوق البيع مفتت (أكبر 10 معلنين عندهم غير 14.6% من الإعلانات). فطنجة 24.8%. وفأكادير، معلن واحد عندو 14.3% من إعلانات البيع وأكبر 10 عندهم 43.2%: السوق المعلن فالمدن السياحية هو سوق وكالات بامتياز.
🟡 تركيز المعلنين · البيع
حصة أكبر 10 معلنين من إعلانات البيع
ملي شوية ديال الوكالات كيتحكمو فالعرض المعلن فمدينة، استراتيجيات «ثمن العرض» كيقدرو يضخمو الصورة اللي كنشوفو أونلاين.
9. الخريطة: دور بالمغرب مدينة بمدينة
الخريطة التفاعلية كتجمع كلشي: حجم الإعلانات وثمن المتر فكل مدينة (بيع وكرا)، وأنيمايشن ديال المؤشر الرسمي فصل بفصل من 2006 حتى 2025 على 10 مدن. كليكي على أي مدينة باش تشوف التفاصيل.
10. الخلاصة: ماشي سوق واحد — أربعة أسواق
1 · كازا
أكبر سوق وأغلى عرض معلن، ولكن المؤشر الرسمي شبه راكد منذ 2006 (+3.5%). سوق انتظار: البائعون شادين الأثمنة والمشترون محدودين.
2 · الرباط
عرض معلن صغير وراقي بأغلى متر (15,294 درهم)، وهي المدينة الوحيدة اللي مؤشرها كيطلع بصح دابا (+3.5% فعام واحد).
3 · طنجة، مراكش، أكادير
مدن الجاذبية (الصناعة، السياحة، الإقامات الثانوية). طنجة بطلة الـ20 عام (+16.4%)، وسوقها سوق وكالات مركز.
4 · فاس، مكناس، وجدة، الجديدة
المغرب الميسور: المتر بأقل من النص مقارنة مع المحور الغالي، ولكن بلا دينامية — وجدة والجديدة بمؤشر سالب منذ 2006.
والضغط الحقيقي فالكرا: الكرا المعلن فـ2026 فوق بكثير من آخر الأرقام الرسمية (2019)، بلا إحصاء عمومي جديد يقيس الفجوة. هنا فين خاص العين تكون.
11. أسئلة شائعة
شحال ثمن المتر فكازابلانكا فـ2026؟
الوسيط المعلن فإعلانات البيع: 13,500 درهم/م². النص ديال الإعلانات بين 9,722 و18,462 درهم/م². هادو أثمنة معلنة — أثمنة البيوعات الموقعة كتكون عادة أقل.
واش أثمنة العقار طالعة فالمغرب؟
حسب المؤشر الرسمي (البيوعات المسجلة): +7.9% غير فـ20 عام، وناقص حوالي 5% من قمة 2018. يعني بالقيمة الحقيقية (مع التضخم) العقار «المتوسط» خسر قيمة. اللي طالع هو الأثمنة المعلنة فمدن معينة والكرا.
شنو الفرق بين الثمن المعلن وثمن البيع؟
الثمن المعلن هو اللي كيطلبو البائع فالإعلان. ثمن البيع هو اللي كيتسجل رسمياً عند المحافظة العقارية بعد التفاوض. الفجوة بيناتهم كتقيس «انسداد» السوق: فكازا هي الأكبر.
فين أرخص مدن كبيرة للشراء؟
مكناس (5,625 درهم/م²)، وجدة (5,714)، فاس (6,000)، الجديدة (6,915)، القنيطرة (7,571) — كلها وسيط معلن للبيع، يونيو 2026.
منين جات هاد الأرقام؟ وواش نقدر نتحقق منها؟
الإعلانات من Avito وSarouty وMubawab وYakeey وMarocAnnonces (صورة يوم 2026-06-09). المؤشر الرسمي من بنك المغرب وANCFCC. الكرا والبني من data.gov.ma. الماكرو من البنك الدولي. المنهجية كاملة والجداول العمومية منشورين مع هاد الصفحة — بلا حتى معطى شخصي.
12. الحدود والمنهجية بلا لف ودوران
🟠 اللي خاصك تعرف قبل ما تستعمل هاد الأرقام
- الإعلانات = أثمنة معلنة، ماشي بيوعات موقعة. فيها هامش تفاوض، إعلانات قديمة، وإمكانية تكرار بين المواقع.
- صورة يوم واحد (2026-06-09): الإعلانات اللي تحيدو بين أبريل وماي 2026 يقدرو يكونو ناقصين.
- المؤشر الرسمي IPAI مأكد عندنا حتى T4 2025 — معطيات 2026 الرسمية مازال ما دخلناهمش.
- العرض أونلاين فيه انحياز: الجديد والراقي والمدن الكبيرة ممثلين أكثر من الواقع؛ Mubawab وYakeey أغلى من Avito.
- الداتا الرسمية المفتوحة قديمة شوية: الكرا 2019 (2022 لبعض الجهات)، البني 2016-2023، الفائدة 2010-2017 بصيغة جداول.
- الإحصائيات محسوبة بعد تنقية القيم الشاذة ومنشورة غير للمدن اللي فيها 100 إعلان أو أكثر.
- حتى معطى شخصي ما كاين: التيليفونات والإيميلات تشفرو بـSHA-256 مع ملح سري واستعملو غير للعد.
13. المصادر
- بنك المغرب × ANCFCC — المؤشر الرسمي لأثمنة العقار IPAI، فصلي من T1 2006 حتى T4 2025.
- data.gov.ma / وزارة الإسكان — الكرا والضمانات وأتعاب السماسرة بالجهات (2001-2019/2022)، الوحدات المبنية والمبدوءة (2016-2023)، استهلاك الإسمنت (2015-2023).
- بنك المغرب — سلسلة أسعار الفائدة المدينة (2010-2017) ولوحات قيادة القروض 2026 (PDF).
- البنك الدولي — الساكنة، التمدن، التضخم، الناتج الداخلي (حتى 2024).
- HCP — الإحصاء العام للسكان والسكنى RGPH 2024 (سياق).
- الإعلانات: Avito، Sarouty، Mubawab، Yakeey، MarocAnnonces — صورة 2026-06-09، غير أرقام مجمّعة.
التحليل الكامل (المنهجية، الجداول، قاموس الداتا) متوفر عند DataBelarebia. الترخيص: الاستعمال مسموح مع ذكر المصدر.